農地を売りたい！売却できる条件と流れを知って対策しよう

2023/03/22 最新情報

農地を唐突に相続してしまうと、その対応に困りがちです。自分で使用しない場合には、いずれ処分を考えなければなりません。農地をそのまま放置してしまうと、荒れ果てて近隣に迷惑がかかってしまうばかりか、無駄な税金が毎年かかってしまうからです。耕作放棄地という言葉を聞いたことがある人もいるでしょう。

農地の売却は、住宅用の土地と違い、「農地法」によって農地として守る目的でいくつかの制限があります。一見複雑ですが、農地売却の要点を掴んで対策していきましょう。

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目次

農地の売却が難しい3つの理由
農地を売るときの手続き方法と期間
農地転用して売却する流れと目安期間
2022年の生産緑地問題とは？生産緑地法の施行期限後の農地売却の難しさについて
農地を相続したら農地だけではなく、農機具の処理にも注意！

農地の売却が難しい3つの理由

1. 売却には農業委員会の許可が必要

農地を売却するには、まず農業委員会から許可を取ります。農業委員会とは、各市町村に設置され、農地利用を最適に行うために、農地転用するときの進言や、農地法に基づき農地に関するさまざまな事務を行う機関です。

例えば、遊休農地をそのままにしておくと雑草やゴミなどで近隣農家に迷惑がかかります。そのような農地の調査や指導を行うなど、農地の最適な利用を推進しています。

農業委員会に許可なく農地の売買を行った場合には、売買契約が無効になる場合があるので許可は必須です。売買目的で申請するときには、利用用途を記入する必要があります。また、申請しても土地によっては許可が下りないケースがあります。

許可がもらえないケースは？

周囲が農地ばかりの土地を宅地などに転用するケース

農地を農地以外に転用する際、周囲が農地ばかりの中で1区画だけ宅地にする場合は許可が下りないことがあります。周囲の農家に悪影響を及ぼす可能性があるとみなされるのです。

売却する場合は、その所属する区域が農業区域か、市街化調整区域かを自治体に確認しておくとよいでしょう。

宅地などに転用する場合の資金が不足しているケース

宅地転用するためには一定の金額が必要ですが、転用時の費用などを持っているか審査が行われます。不足していれば、転用はできず許可が下りません。

過去に農地法に違反したことがあるケース

農地法は、貸借・売買・拡張などに制限があり、過去に違反した農家は農業委員会から許可が下りない場合があります。

転用用途がはっきりしていないケース

農地の転用を申請する段階で具体的にプランが決まっていない場合は、許可がもらえません。具体的なプランを準備しておく必要があります。また、大規模農地の場合も許可がもらえません。

2. 農地の売り先は農家に限定されている

農地を農地のまま売却する場合は、売却後に農地として機能しなくてはなりません。つまり、売却した相手が農家に限定されています。売却先が、必要な農機具を所有し、営農目的での相手にしか売却できないのです。

農地は比較的取引価格が低く、また手続きが複雑なため仲介できる不動産業者が限定されてしまうことも特徴です。

3.農地を転用する手続きが大変

農地を転用する際は、手続きが多く煩雑です。まず、所有している農地が、農地を転用する条件を満たしているか確認する必要があります。農地には5つの区分があり、農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地、第2種農地、第3種農地に分けられます。

農用地区域内に指定されている農地は、農業をするための区域になるので農地以外に転用するのが難しいと言われています。
甲種農地や第1種農地も原則不許可という扱いです。つまり、転用を見込める農地は第2種農地と第3種農地です。

5つの立地条件による区分以外にも一般基準があり、具体的な転用目的や、資金の有無、転用後の所有者の許可などが審査されます。許可されてからも所有権移転、地目変更などの申請があります。

農地転用は自分でできるのか？　専門家に依頼するべき？

農地転用は、自分で行うことは可能ですが、申請には、各添付書類が必要になります。多くの煩雑な書類をひとりで準備するには、時間や労力を要し、非常に大変な作業です。それより、行政書士などの専門家に依頼した方が楽に進められるでしょう。

農地を売るときの手続き方法と期間

農地を売却するには、農地のまま売却する方法と農地転用をしてから売却をする方法があり、それぞれ流れや期間が異なります。

農地の売買をするには、個人で探す、農業関連の機関のあっせんを受ける、不動産仲介業者に依頼して購入者を探すなどの方法があります。いずれにしても購入者が決まったら契約を締結して、農業委員会に許可申請をします。

農業委員会に申請をしてから許可が下りるまでの期間は、およそ1か月です。許可指令交付後は、農地の引き渡しをして、許可指令交付書を売却相手に引き渡します。

農地転用して売却する流れと目安期間

転用許可を申請する場合、元々の農地所有者と購入者どちらも申請する必要があります。申請許可が降りるまでの期間は、各都道府県の締め切り日によって異なりますが、2か月が目安です。

その後、所有権移転のために「非農地証明」を申請し、「地目変更登記」をします。「非農地証明」の許可は1か月程度を要しますが、「地目変更登記」は、申請後数日程度で完了です。

売却の主な流れ

① 売却する農地について事前に確認する
農地転用が可能か確認するため、各都道府県知事（指定市町村）に相談します。

② 農地の価格を調べる
農地売買に詳しい不動産会社に依頼し、なるべく詳しく調べます。不動産会社が近くに存在しない場合は、WEB上で一括査定する方法もあります。

③ 農地売却
農地売却のために「媒介契約」を依頼する不動産会社と締結し、売却先を探す活動をします。売却相手が決まったら、「停止条件付売買契約」を締結します。

④農業委員会に許可申請
「許可指令書」を交付してもらいます。

⑤農地引き渡し
「非農地証明」と「地目変更登記」を済ませて、「許可指令書」を売却相手に引き渡します。

売却が完了するまでの期間

農地転用を行う場合は、許可が降りるまでに時間がかかることから、半年から1年程度を見込んでおくと慌てず済みます。

たとえば売却先を見つけるのに3か月要した場合、その後に転用申請して許可が下りるまで2か月程度が必要です。農業委員会は、申請する市町村ごとに各月の申請書提出期限があり、総会開催日が決められています。

その後、非農地証明を申請し許可がおりるのに1か月程度かかります。

農地の相続税やかかる費用は？

農地を相続した場合の相続税は、状況により計算方法が異なります。農地相続税は、評価する土地を純農地、中間農地、市街地農地、市街地周辺農地の4つに区分して農地の評価額を計算するためです。

● 市街地周辺農地の場合
評価金額の80％

● 純農地、中間農地の場合
倍率方式（固定資産評価額×倍率）

● 市街地農地の場合
倍率方式または、宅地比準方式（宅地の場合の評価額－造成費用など）

倍率方式というのは町名や地目に応じて定められていて、国税庁の「評価倍率表」路線価図・評価倍率表で確認できます。なお相続財産の総額が基礎控除額までならば、相続税が課せられません。

参照：国税庁｜財産評価基準書「路線価図・評価倍率表」

2022年の生産緑地問題とは？生産緑地法の施行期限後の農地売却の難しさについて

1991年に都市環境悪化に伴ない30年間、一定の要件に該当する土地を宅地に変更することを制限する「生産緑地法」が施行され、税制上の優遇措置がありました。この30年の優遇措置が2022年に期限到来することが、いわゆる生産緑地問題です。

この「生産緑地法」の期限到来により、農地の売却が一斉に起こり、土地価格の下落現象が起きるのではないかと思われていたというのが背景です。

しかし制度延長を望む声が多く、現状は10年延長を選択できるようになり、さらに営農以外の土地活用が可能になるなど、選択肢が広がっています。そのため、対象となる人は大きな不安はなく自分の選択をできるようになっています。

農地を相続したら農地だけではなく、農機具の処理にも注意！

相続は、農地の処理にばかり気を取られてしまいがちですが、農機具も相続財産です。農機具の処分は、まとめて信頼できる専門の買取業者に依頼すれば、手間が省け、現金化しやすくなります。

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